地产八卦

靖江2016房价重蹈2009覆辙?
靖江房产网  发布时间:2016-02-19  来源:

      不太可能房价暴涨

 
      春节前六天,房贷再次降了首付,除限购城市外,均可降为20%,政策救市闸门再次打开。事实上,救市大幕从2015年“330政策”开始一直到降首付,6次降息降准,以及年底地方政府的大补贴,利好可谓是一浪推一浪。而2009年金融危机后的那次救市,首付也降至两成,各种政策同样拥挤而上,结果房价暴涨。
 
      和2009年救市相比,这轮救市后的房价如何走向?又有何不同呢?
 
      2016年房价会不会暴涨?这是每个购房者最关心的问题。有人认为,这次救市对于房价的影响得一分为二来看,或许有暴涨城市,但也有稳定城市。这次救市的背景和上次救市的背景有所不同:上次救市是库存不大,这次救市是三四线城市库存巨大;上次救市是供不应求状态,这次救市是供大于求,需要寻找市场目标状态。
 
      那么,会出现什么样的结果呢?一方面,有可能涨价的是那些供不应求的、库存压力较小的城市,北上广深几个一线城市自不必说,南京、武汉等二线城市也很有可能涨价。这些城市可能会和2009年救市后一样,房子卖得好,房价就涨。另一方面,像靖江这样的小城市,供大于求,楼市库存量大,房价会在整体带动下趋于平稳状态,稳中有涨、稳中有降都有可能。
 
      从房地产资金情况也可以看出端倪。2009年救市以后,大量资金规模进入房地产行业,全国出现大跃进式的盖房、购房狂潮,导致了几年后的这次大库存。这次救市后,一二线城市去年也出现了地王,地价飕飕地往上涨,一二线城市的房地产资金涌入又在攀升。而对于靖江这样的小城市,资金涌入的数量屈指可数,这也是这次救市的一个特点。
 
       事实上,近年来的靖江楼市在售房产主要为存量楼盘,在建楼盘主要为存量地块,新增的房地产投资不多,新增地块也不多。除了新入驻靖江的几个品牌开发商外,之前的楼盘开发商基本处于观望状态,甚至一些规模开发商也已处于尾盘阶段,进入无地开发的状态。即便如此,靖江房地产市场上的库存压力还是很大,虽然去年救市后的回暖带来了不错的销售,但供大于求的矛盾没有得到根本解决。所以,2016年的靖江房地产市场依然任重道远,房价暴涨几乎没有可能。
 
      房价会不会有点悬
 
      现在出手买房的理由很多,救市利好是一个,购房成本最低是一个,房价降了是一个,房价可能要涨是一个,刚性需求是一个,改善居住条件是一个,不一而足。但现阶段最让购房者牵肠挂肚的,也最能打动购房者的,还是房价。不少人购房的根本原因,是他们的预期跟调控时不一样了,他们认为房价差不多降到位了,甚至房价要涨的论调也出来了。很多人的依据就是,房地产行业地位依旧稳固,如果房地产跌了,银行都会出问题,经济也受影响,所以政府要让房地产稳定,这不是全力救市了吗?
 
      但也有专家认为,房价真的有点悬。国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期,根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少,会跌多久。坐标只剩下了横向比较,也就是跟别的国家比较。国际上房地产泡沫一个重要指标,叫做房地产市值与GDP的比值,市值远远超过GDP就是泡沫。美国次贷危机爆发的时候,这个比值上升到172%。当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是GDP的2倍。按照人均居住面积30平方米计算,平均房价就算6000元,我国房地产的市值已经高达234万亿,与GDP的比值是300%多。
 
      时下该不该买房
 
      而业内人士则认为,现在正是抄底买房的好时机。因为不仅房价已经降到了谷底,救市新政又带来了最大的利好和最低的购房成本,这样的机遇期和2009年如出一辙。
 
      按照他们的说法,房价涨上去是很难降下来的,若是刚需购房者,该出手时就出手。三四线城市房地产市场,经历了多轮的调控和救市,库存虽然暴涨,开发商也曾经积极的“以价换量”,一直坚挺的房价前两三年有所松动,但救市以来却又不温不火,趋于稳定。这样的房价比高峰期降了不少,已经达到或接近一些购房者能够承受的水平,却离其他购房者的理想状态还有一段距离。就拿靖江房地产市场来说,主流房价高企时达到八九千元,现在已经降到五六千元,而一些购房者期待的房价是四五千元甚至更低。对于这一点,有开发商提出,房价绝对值比2009年高,是因为有一个不容忽视的原因,那就是品质提升带来的建筑、环境营造、物业服务等方面的成本提高。假如再考虑物价提高等原因,房价的相对值应该不比2009年时高。三四线城市虽然投资价值远不如一二线城市,但是刚需购房者用来自住,此时是最合适的时机。总之,救市后出现房价上涨在情理之中,只是涨跌还要看供求关系。
 
      也有人建议,刚需购房者可以在今年下半年出手,未必在房贷新政后马上出手。政府对楼市去库存的政策组合拳打出来,目前主要是出利好,为购房者减轻负担,从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力,主要办法是降房价。小城市库存量非常大,人口流失或者增长缓慢,未来或许会有针对性的政策,鼓励开发商降价。因此,对于这些城市来说,购房者下半年买房或许比现在还要有利。从政府在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”所采取的手法看,未来楼市去库存可能会参照,小城市的开发商或许会在政策指导下被迫降价。
 
      由此看来,不管房价是不是像2009年那样,2016年的买房机会和2009年一样难得。

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