政策法规

三大调控新政下苏州楼市扑朔迷离上演千机变
靖江房产网  发布时间:2011-07-01  来源:

2011年新年之前,“新国八条”密集出台,而被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点也紧跟其后“敲山震虎”,各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意,在新一轮调控升级下,苏城楼市迈入受控期,春节楼市跌入冰点,楼市降温从此开始。节后第一天,接踵而至的加息,更是为春寒加重了砝码,政府遏制房价的决心可谓坚定,政策的影响力不容小觑。

  业内人士认为,随着政策的陆续深入,调控战果将继续扩大,房地产的资金流动性更加紧缩,开发商投资成本逐渐加大,多数房企或选择放缓房价。

  政策一:国八条

  出台时间:2011年1月26日出台影响:

  “新国八条”剑指二套房春节前后供需双冷

  继2010年两轮调控之后,被称为第三轮调控的“国八条”在2011年春节前夕1.26日再次出台。国八条的登场可谓震惊四座,政策规定“二套房首付不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍”,此次调控的所有措施依然聚焦于住宅市场的价格过快上涨问题,特别是限购、限贷政策对住宅调控的力度空前。受政策等因素影响,导致当天乃至苏州春节及节后开盘量持续走低。

  “国八条”出台当日,对苏州当天成交量就有了较明显的影响,据365地产家居网数据研究中心显示,1月26日,苏州住宅共成交199套,较前一统计日减少89套,减幅为30.9%;当日成交总面积为23920.39平方米,较前一统计日减少10720.85平方米,成交均价为10731.79元/平方米,比前一日减少了14.9%。国八条的消息使得开发商预期破灭的同时,苏城成交量也悄然下降,预计节后苏州房价不会快速上涨。

  随之而来的就是春节期间的成家量滑落低谷,“国八条”、房产税试点等调控双重叠加,导致春节淡季雪上加霜,据365地产家居网数据研究中心显示,2011年2月2日-8日苏州商品住宅成交46套,成交面积为5020.69平方米,成交均价为10576.47元/平方米,呈现量跌价坚的走势。传统的销售淡季,以及近期一些的利空消息(新国八条的出台,沪渝房产税的落地,央行的再次加息)的背景下,苏州春节的成交低迷,也是在预期之内。

  业内人士普遍认为“新国八条”的效果要想真的显现,还取决于后期的认真落实。如若认真落实,2011年的楼市交易量将进一步萎缩,全国新房和二手房总体成交量将下降20-25%左右。而回忆去年4月国十条出台后的几个月,苏州楼市一直在曲折中前进,成交量每况日下,反观价格却纹丝不动。

  国八条的出台剑指投机性需求,提高二套房贷首付比例,对投机性购房能够起到很强的抑制作用。针对此次国八条的出台,苏州科技学院房产研究所所长、苏州房产协会副会长盛承懋教授认为,“国八条这个时候出台,并不在意料之外。过去的这段时间,老百姓对国家对房价的调控感觉并没有到位,因此国务院在2011年对楼市的调控是不会停止的。”这次的 “国八条”,是对去年开始的楼市调控的一个延续,是4.17新政、9.29二次调控,以及限购令的政策延续和扩大化。限购令将不再局限于一线城市,凡是房价增长过快的城市,都应该将受到监管。

  这次国八条重要的一条是将二套房首付提高到6成,盛教授认为这是直接针对改善型购房者的限制,限制他们轻易成交,“想要改善住房,先把钱准备好。”这样以避免许多改善型购房者盲从购房,引导购房者理性地买房。

  “国八条”的亮剑,无疑将对春节后苏州楼市产生巨大影响。招商地产营销总监张杰程先生就此表示,“如果没有这次的政策,市场整体会是一个上涨的态势。但现在政策及时地出台了,那绝大多数开发商会选择试探性的入市,“试水”这个过程肯定会有,如果试下来市场“给力”,那后面还是会涨的,不过涨幅和增长的速度都会有所下降。因此,之前市场上流传的节后大规模放量,价格上涨的情况不大会出现,试水和观望将会成为市场主导形态。”

  在中央政府的调控之下,地方政府将承受更大压力。根据“国八条”要求,限购令将覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。严令之下,新一轮调控政策的执行将更为扎实,“奏效”也当更为明显,住宅市场将将出现“倒春寒”,出现明显的成交量下降,但价格仍然稳若泰山。而反之也因此助力商业地产或将出现又一次转机。

 

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