政策法规

住宅用地70年限引争议 地方政府规定自相矛盾
靖江房产网  发布时间:2011-07-01  来源:

       土地使用权的70年大限问题,因近日上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定再次引发热议。

  在此前的媒体报道中,这些规定一度被称为“沪版新规”,并因其看似与《物权法》有关规定相矛盾而遭受广泛指责。

  上海市规划和国土资源管理局对此做出了迅速反应。1月14日消息传出,之后的第二个工作日,上海规土局就在其官方网站上发布通知,对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出正式回应。

  回应说,“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容,该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

  因为《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条中,有体现《物权法》的“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”相关规定,因此舆论认为规土局的解释应意在说明所谓“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”这样的字眼,其针对的对象不包括住宅用地。

  然而实际情况似与舆论认识不同。在上海市规土局网站上,本刊记者查询到一份涉及亭林镇亭升路东侧地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》上,看到该地块土地用途为普通商品房,出让年限为70年,而土地期满后的处理方法则是“出让人无偿收回”。

  这也就意味着,《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条与该合同的第27条、28条自相矛盾。

  第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”,而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条看上去属并列关系的条文,究竟应该参照哪一条来执行,并没有明确表述。

  我们的房子“安全”吗

  1月19日,上海市规土局办公室副主任杭燕对本刊记者表示,关于土地到期收回事宜“一切以公告为准”,不再接受任何媒体采访,同时称办公室主任余亮针对舆论质疑,也已做出了回应。

  余亮在此前的回应仅仅是再次提起网站公告,解释说上海土地市场近期没有“出大政策”,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。他的回应,并没有消除公众质疑。

  人们仍然不明白本该“自动续期”的住宅土地是不是还要“申请续期”?如果不需要,为何在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上会有“出让人无偿收回的字样”?

  由于出让方与开发商签订的出让合同不公开,实际上到期土地究竟该如何处理还是个未解之谜。

  “土地出让合同对房产消费者来说通常是见不到的,但如果合同内容与相关法律违背,这些内容就没有法律效力。”人大法学院副院长、物权法草案专家建议稿起草人之一王轶告诉《望东方周刊》。

  《上海市国有建设用地使用权出让合同》确不是“沪版新规”,其依据是2008年4月29日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(简称08文本)。

  在国土资源部土地利用司对上述示范文本所做的详解中可以看出,08文本的修订正是基于《物权法》等法律制度的变化,修订目的本质上是为了适应新法的要求。

  而在考虑土地使用年期届满处理的约定问题时,国土部门承认该问题“比较复杂,既关系到社会公共利益,也关系到土地所有者和土地使用者的权益”。

  2007年8月30日,第十届全国人大常委会第二十九次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》,并自公布之日起施行。

  该法将期限届满的情形分为两大类:土地使用者申请续期和未申请续期。再将申请续期的分为准予续期和续期未被批准两大类。准予续期的重新签订出让合同,缴纳出让金。而未申请续期和续期未被批准的则要收回使用权,至于补偿与否,该法未提及。

  这与2007年10月1日施行的《物权法》又有出入。《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期,并不要求土地使用者申请续期。

  08文本正是基于这两部法律,其第25条到27条,既承认《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满的自动续期的规定,又采用了《城市房地产管理法》的分类处理方式。但显然,08文本里面“申请续期”的土地使用权不包括住宅建设用地。

  上海市规土局在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上出现“出让人无偿收回”的字样,显然不合法。 新闻来源:瞭望东方周刊



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