政策法规

房地产股市银行信托大门都已关闭
靖江房产网  发布时间:2011-06-28  来源:

         今年以来,大型金融机构存款准备金率已6次上调,达到21.5%的历史高点。银行信贷异常紧张,上海银监局局长廖岷在上海举行的2011领军者系列峰会上表示,银监会已经要求减少对房地产开发商的贷款。

 

      阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇表示,从目前的市场现状看,许多正在转型和计划转型商业地产的开发商,都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。而在一个主要以银行信贷等间接融资渠道为主的金融环境中,开发商如果断了银行这个奶娘另寻出路,解决资金难题并不那么容易。

 

      其一,上市公司股市再融资渠道早已中断,而市场近日传言除保障房以外的房地产信托业务暂停也已被多家媒体证实。陈方勇表示,我们一直想寻找一种适合长期发展、战略性的融资渠道,但由于开发商普遍面临钱荒的问题,房地产基金要求的回报率又太高,近期对信托又从严,这条路也被堵死了。

 

      第二,对于商业地产融资,美国及香港等市场有1个比较成熟的渠道,即上市发行房地产信托投资基金(reits),这是一种能将商业地产证券化的投资产品,投资人通过购买证券份额分享资产增值收益。但相对于普通的上市融资而言,reits的要求更为严格,即使是内地商业地产开发模式最为成熟的万达,也曾折戟在reits上市路上,至今仍无下文。

 

       其三,金地集团率先开启的金融+地产模式目前正得到市场的逐步认可。所谓金融+地产模式,是指开发商通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金,此类基金以私募股权基金为主,又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业;增值基金持有收租物业的同时也进行新的投资;机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前的股权。房地产私募基金是一种创新的融资模式,这种模式可能成为未来房地产企业资金的核心来源。陈方勇说。

 

       房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。北京市最大的商业地产开发商soho中国日前从1个由10家银行组成的银团获得了一笔最多相当于6.05亿美元的可转让贷款融资,年利率仅为3.795%,融资成本远远低于信托乃至债券等方式。soho中国董事长潘石屹表示,预计国家紧缩的宏观政策在未来12个月内仍将持续,开发商资金的持续紧张会让市场不断涌现新的收购机会。

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