政策法规

房地产市场调控正在进入僵局
靖江房产网  发布时间:2011-06-28  来源:

       从2010年年中开始,我国又开始了新一轮的市场调控,此轮调控无论在出台措施、调控力度和持续时间上都超过了以往几次,大有不达目的决不罢休的气势。目前,调控正在纵深方向发展,政府在其行政手段范围内能够出台的政策基本已经用尽,但是市场显示的信号却并不乐观。种种迹象表明,此轮声势浩大的市场调控正在进入僵局。

 

       第一,限购政策难以持续。在一年多的市场调控中,由中央政府出面布置的调控措施不断升级,其中以限购政策最为引人注目。限购政策出台后,曾经受到了舆论的广泛批评,指责它违反了市场化原则,是一种行政干预。其实,虽然市场的效率总是高于政府管制,但市场也不是万能的,在供求关系严重失衡的时候,市场也会出现失灵的时候,因此政府的干预并不是没有任何的正当性。纵观各地出台的限购令,虽然在版本上略有差异,但大多是以限制投资和投机性购房为手段,对于居住型和改善型住房需求并未完全封杀。我国的商品房价格之所以长期快速上涨,其实主要就是由投资投机型需求所推动的,限购政策对此起到了釜底抽薪的作用。但是,由于对地方政府的财政收支没有重新布局,因此一旦地方政府无法承受房价下跌所带来的地方经济利益损失,那么它们必然会对中央政府的调控决心产生强大的倒逼作用。前不久,海口市政府已经放出了取消限购政策的口风,虽然它指的是商业地产,但是已经表明了地方政府的暧昧态度,只不过海口因为是一个对异地人士购房依赖更强烈的城市而先行一步罢了。但是,其他地方的政府又何尝不是抱有如此心态。因此,虽然从全国范围内来看,目前尚无取消限购政策的趋势,但是可以预料,这项政策的期限是看得见的,而一旦取消,受压已久的房价势将出现强烈反弹。

 

        第二,限价政策难以收效。要求政府动用行政手段来控制房价,这是比限购更为强烈的一种市场干预手段,但它比限购政策更难落实到位。我们不妨看一看近期发生的联合利华涨价事件,尽管发改委对其进行了约谈,并针对其向外散布的有关涨价的言论进行了行政罚款,但当联合利华采取了涨价行动后,国家发改委反而束手无策了。这个情况典型地说明,政府是没有办法控制商品价格的,对联合利华所生产的日用品是这样,对商品房更是如此。当然,近期从房地产市场上传出的信息似乎给人房价得到了控制的印象,但这其实更多是房产开发商为了给政府面子而推迟了一些高档商品房的开盘,因此所谓房价得到控制其实是一种假象。国家统计局最近公布了5月份全国70个大中城市房屋价格指数,数据显示国内多个城市房价依然坚挺,其中50个大中城市房价环比仍然出现上涨。显然,抓住其中个别城市房价出现短暂下降而认为房价拐点即将到来,是比较轻率的。

 

       第三,房产税难以大面积铺开。房产税是精准打击投资投机力量的重磅炸弹,但从其酝酿阶段到正式实施,推出房产税的目的却一直模糊不清。起始阶段说是为了打压房价,这种说法得到了民众支持。其后又说是为终结地方政府“土地财政”出台的一个工具,用它来保证地方政府的财政收入。但这种说法又得到了舆论的广泛质疑。从重庆、上海已经推出的房产税试点的效果来说,这两个目的都不可能达到。虽然两个城市的试点时间还不长,从目前来看还不应对其轻易下结论,但从北京等一些城市表态暂时没有推出房产税的打算来看,这个税种的开设显然还面临诸多疑点。

 

        第四,房地产开发商资金仍然宽裕。此轮调控启动之前出现了前所未有的一轮房价狂涨,这是因为应对全球金融危机而推出过宽的货币政策,导致过多的银行信贷流向房地产市场。为了调控市场,收紧银行信贷便成了一个当然的选择。除了停止向房地产商提供信贷支持外,证监会也关闭了房地产开发商在资本市场上的融资通道。但是,这种对市场直接干预手段的效果却很难见效。房地产开发商与银行信贷之间的关系其实是互相依存的,在房地产市场快速发展的过程中,它对商业银行来说,历来是优质的信贷方向。如果银行信贷真的全部退出房地产市场,反而给了民间信贷可乘之处。这种“一刀切”地停止银行信贷政策的做法值得反思,现在许多商业银行在政策的压力下,中断了对首套购房者的利率优惠,甚至中断了房贷按揭业务,这种矫枉过正的做法显然是不可取的。

 

       很显然,房地产市场调控发展到目前,十八般调控武器基本已经用尽,但仍然难以撼动市场,一定是有另外的原因在调控中有意或无意地被遗漏了。这个原因其实并不难找,调控至今,一直对地方政府的“土地财政”制度未有深刻的触及。由于上世纪90年代“分税制”的推行,地方政府能够从国家税收得到的财政支持已经十分有限,因此不得不将敛财的注意力放到房地产市场,而由于地方政府对自己辖下的土地拥有完全的支配权,因此它们热衷于土地的招拍挂,不断地制造地王,从而为房价的飙升打下了第一根至关重要的桩。显然,要遏制房价的上涨,只有撤去这“第一根桩”,也就是政府放弃“土地财政”制度,才能对我国的房地产市场起到革命性的颠覆,从而使房价出现大幅度的下降。

 

       在一年来的市场调控中,房地产开发商被作为众矢之的受到了广泛的道德批评。但是,从根本上说,房地产开发商并不是造成目前房价高企的最重要的“罪魁祸首”,要求它们承担道德义务也是违反商业准则的。如果考虑到目前活跃于房地产市场的不少开发商已经是上市公司,从政策上遏制房地产上市公司的商业活动,等于是要求投资者来承担市场调控的重任,追根溯源仍是一种对民众利益的剥夺行为,不值得提倡。正是一年来的房地产调控没有抓住“土地财政”这个“牛鼻子”,不管出台多么严厉的政策,都很难收到对症下药的积极效果,反而是让政府不断地支付行政干预的代价。显然,假如不对我国房产市场的现行“路线图”进行全面的考察和反思,仍然停留在“头痛医头,脚痛医脚”的境地,那么这一轮看似声势浩大的调控,最终的结局一定是重复以往几次调控走过的路,虎头蛇尾,最终不声不响地鸣金收兵,甚至像2008年下半年出现的那样,迫于宏观经济的压力而突然掉头。

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